Wenn man vor der Entscheidung steht, in eine Anlegerwohnung zu investieren, steht man früher oder später auch vor der Frage: Worauf sollte man beim Kauf einer Immobilie achten? Neben Kriterien wie Kosten, Lage und Wohnfläche sollte ein besonders wichtiger Faktor nicht außer Acht gelassen werden: Eine geringe Mängelquote bei der Immobilienübergabe. Bei der Arbeit vieler Subunternehmer an einer Baustelle können Fehler nie ausgeschlossen werden. Deshalb ist es wichtig, die Bauabschnitte regelmäßig zu kontrollieren, um eventuelle Mängel schnellstmöglich zu entdecken. Durch eine sorgfältige Kontrolle und rasche Mängelerkennung und -behebung ersparen Sie sich als Anleger also viel Zeit und Ärger nach der Wohnungsübergabe.
Seit Anfang 2019 ist in dieser Hinsicht alles anders bei der C&P Immobilien AG. Denn die Entscheidung, die ÖBA – anders als die meisten Bauträger am Markt – als interne Abteilung abzubilden, hatte weitreichende Folgen.
DI (FH) Klaus Jürgen Scheer, Bereichsleiter interne ÖBA bei der C&P Immobilien AG, gibt in folgendem Interview aus der C&P Blueprint Ausgabe 01/2021 einen Einblick in die Aufgaben der ÖBA und verrät, wann ein Bauprojekt und die Immobilienübergabe für ihn erfolgreich abgewickelt wurden.
„Als ich Anfang 2019 zur C&P gekommen bin und mit dem Aufbau der internen ÖBA beauftragt wurde, gab es nichts außer einem leeren weißen Blatt Papier. Wir mussten wirklich alles von Grund auf selbst entwickeln. Die Entscheidung des Vorstands, die ÖBA als interne Abteilung zu installieren, war aus heutiger Sicht sehr weitsichtig. Darüber hinaus ist mir durchaus bewusst, dass man meinem Team und mir hier großes Vertrauen entgegengebracht hat“, so Klaus Jürgen Scheer im Rückblick auf die Ausgangssituation 2019.
Aufgaben der ÖBA (Örtliche Bauaufsicht)
Die Örtliche Bauaufsicht umfasst die Leistungen der Bauüberwachung & Koordination, Termin- & Kostenverfolgung, Qualitätskontrolle, Rechnungsprüfung, Bearbeitung von Mehr- & Minderkostenforderungen, Übernahme & Abnahmen, Mängelfeststellung & -bearbeitung sowie die Dokumentation in den Phasen der Ausführungsvorbereitung, der Ausführung und des Projektabschlusses. So weit zur marktüblichen Definition.
Klaus Jürgen Scheer: „Wir müssen den Überblick über das große Ganze haben: Unsere Hauptaufgaben sind dabei die Koordination und Überwachung des Bauvorhabens. Wir kontrollieren, ob die Kosten im Rahmen bleiben und ob alle Termine eingehalten werden. Und dabei verlieren wir die höchsten Qualitätsansprüche nie aus den Augen. Die ÖBA ist zudem für die Rechnungsprüfung, die Bearbeitung von Mehr- und Minderkostenforderungen sowie für alle Übernahmen und Abnahmen verantwortlich.
Wir stellen Mängel fest und bearbeiten sie. Klarerweise führen wir auch eine Dokumentation über das gesamte Bauvorhaben. Es ist also eine komplexe Aufgabe, die man hinter den drei Buchstaben der Abkürzung ÖBA nicht vermuten würde.“
Ziel: Keine Mängel bei Wohnungsübergabe
Für die Endkunden – also die Mieter*innen und Investor*innen eines Immobilienprojektes – zeigt sich die Arbeit der ÖBA unmittelbar und sichtbar vor allem in einer Zahl: der Mängelquote. Wo gehobelt wird, fallen Späne, weiß ein altes Sprichwort. Dennoch verfolgen Klaus Jürgen Scheer und die C&P Immobilien AG ein ambitioniertes Ziel: keine Mängel bei der Projektübergabe.
Die Entscheidung, die ÖBA als interne Abteilung aufzubauen, führte vor allem auch deshalb zu einer signifikanten Qualitätssteigerung, weil dadurch die Kontinuität der Kontrolle der ausführenden Unternehmen gewährleistet wird und sich die Präsenz der Bauaufsicht erhöht.
Scheer: „Das heißt, je öfter ich dort bin und nach dem Rechten schaue, umso genauer und gewissenhafter arbeiten alle. Und so entstehen weniger Mängel.“
Bestes Beispiel dafür ist die kürzlich erfolgte Übergabe von 165 Wohnungen des Projektes Copacabana Lakeside Living in Kalsdorf bei Graz. Scheer dazu stolz: „Wenn man am Schluss eines langen Projektes lediglich drei leichte, schnell behebbare Mängel – wie z. B. eine schief montierte Steckdose – feststellt, dann weiß man, dass man gut gearbeitet hat!“ Der Lohn dafür sind zufriedene Kund*innen, die eine quasi mängelfreie, saubere und hochwertige Immobilie bekommen. Was schlussendlich dazu führt, beim nächsten Projekt wieder gerne mit der C&P zusammen zu arbeiten.
Erfolgsfaktoren für eine geringe Mängelquote
Was also macht das Geheimnis seines Erfolges aus? Klaus Jürgen Scheer dazu: „Es ist eigentlich ganz einfach: Ich behandle jedes unserer Projekte, als würde es sich dabei um mein eigenes Haus handeln. Unsere Kund*innen haben genau so eine Einstellung auch verdient. Ich lebe sie in meinem Team, auf der Baustelle und gegenüber unseren Auftragnehmer*innen vor. Das Wichtigste ist dabei der ‚Faktor Mensch‘. Wenn wir alle weiterhin unser Bestes geben, werden wir auch künftig bei unseren Bauprojekten nur wenige Mängel haben. Und vielleicht irgendwann sogar null“.
